Podatek od nieruchomości – należy do grupy podatków majątkowych. Jest to podatek lokalny płacony w ratach na rzecz organu podatkowego. Jego wysokość ustala rada gminy. Obowiązek zapłaty tego podatku wynika z samego faktu władania nieruchomością i kształtuje się odmiennie dla osób fizycznych i prawnych.

Nie jest on natomiast w żaden sposób uzależniony od dochodów, ani też korzyści uzyskiwanych z danej nieruchomości.

Przedmiot opodatkowania:

  • grunty
  • budynki lub ich części
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarcze

Podatek od nieruchomości obowiązani są ponosić:

  • właściciel
  • użytkownik wieczysty
  • samoistny posiadacz
  • w niektórych przypadkach – posiadacz zależny nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Sposób płacenia podatku od nieruchomości uregulowany został w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991r.

Podatek od spadku i darowizn

Dotyczy praw nabywanych w drodze:

  • dziedziczenia, zapisu, polecenia testamentowego
  • darowizny, polecenia darczyńcy
  • zasiedzenia
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu
  • nieodpłatnej: renty użytkowania oraz służebności
  • nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci
  • nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci
  • nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą lub praw majątkowych wykonywanych za granicą, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podatnikami podatku od spadków i darowizn są osoby fizyczne, które nabyły własność rzeczy i prawa majątkowe w sposób wyżej wskazany.
Płatnikami podatku od spadków i darowizn są notariusze – od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Powstanie obowiązku podatkowego

  • przy nabyciu w drodze dziedziczenia – z chwilą przyjęcia spadku
  • przy nabyciu w drodze zapisu lub dalszego zapisu – z chwilą wykonania zapisu lub dalszego zapisu
  • przy nabyciu z polecenia testamentowego – z chwilą wykonania tego polecenia
  • przy nabyciu tytułem zachowku – z chwilą zaspokojenia roszczenia lub jego części
  • przy nabyciu praw do wkładów oszczędnościowych na podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci – z chwilą śmierci wkładcy
  • przy nabyciu jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci – z chwilą śmierci uczestnika funduszu inwestycyjnego
  • przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń
  • przy nabyciu z polecenia darczyńcy – z chwilą wykonania polecenia
  • przy nabyciu w drodze zasiedzenia – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie
  • przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności
  • przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania – z chwilą ustanowienia tych praw.

Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia (art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Czynności i dokumenty związane z podatkiem od spadków i darowizn

Podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek pobierany jest przez płatnika (dokonana w formie aktu notarialnego umowa darowizny, umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugoda w tym przedmiocie). Szczegółowe zasady dotyczące składania zeznań podatkowych określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 lipca 2006 r. w sprawie zeznań podatkowych składanych przez podatników podatku od spadków i darowizn (Dz. U. Nr 139, poz. 988 oraz Dz. U. Nr 246, poz. 1800).
Termin do złożenia zeznania podatkowego wynosi miesiąc od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Do składanego zeznania podatnik winien dołączyć dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania potwierdzające:

  • nabycie rzeczy i praw majątkowych, w szczególności mogą to być: orzeczenie sądu, testament, umowa, ugoda, zaświadczenie z banku o nabyciu praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładcy lub zaświadczenie towarzystwa funduszy inwestycyjnych o nabyciu jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci
  • posiadanie przez zbywcę tytułu prawnego do rzeczy i praw majątkowych wymienionych w zeznaniu, w szczególności: wypis z księgi wieczystej, umowę sprzedaży, zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej
  • istnienie długów i ciężarów, obciążających nabyte rzeczy i prawa majątkowe, a przy nabyciu w drodze zasiedzenia poniesienie nakładów na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. w szczególności: faktury dotyczące kosztów ostatniej choroby oraz pogrzebu spadkodawcy, wypis z księgi wieczystej potwierdzający obciążenie nieruchomości hipoteką, zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające istnienie długów związanych ze spółdzielczymi prawami do lokali, zaświadczenie o zastawie sądowym, faktury dokumentujące poniesienie nakładów na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Skala podatkowa i kwoty wolne od podatku określone są w art. 9 i 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 ze zm.) i podlegają okresowej waloryzacji.

Podatek VAT

Podatek od czynności cywilnoprawnej
Przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży notariusz zobowiązany jest do pobrania podatku kóry odprowadza do urzędu skarbowemu w wysokości 2% wartości nieruchomości,

Podatek dochodowy
z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych muszą się liczyć osoby, które dokonały odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bądź
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

By powstał obowiązek podatkowy na przedstawionych poniżej zasadach czynność ta nie może nastąpić w wykonaniu działalności gospodarczej i zostać dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przedmiotu sprzedaży. Po upływie pięcioletniego terminu, zysk z odpłatnego zbycia nie będzie uważany za przychód w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.; dalej: updof) i nie będzie podlegać opodatkowaniu.

– jest uiszczany odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
przy obrocie nieruchomościami -poradniki OFERTY.NET (2007-10-31) Podatkowi dochodowemu podlega

WYSOKOŚĆ PODATKU
Od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych trzeba zapłacić 19% podatek od osiągniętego dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zatem zapłacimy 19% liczone od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia po uwzględnieniu kosztów przychodu i amortyzacji. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód będzie się ustalać u każdej ze stron umowy.

KIEDY NIE ZAPŁACISZ PODATKU
Żaden podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nie będzie wchodził w rachubę, jeśli od jej nabycia minęło pięć lat. Okres ten tak jak obecnie liczyć się będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Należy jednak pamiętać, że z ustawy zniknął przepis, który dawał podatnikowi sprzedającemu nieruchomość przed upływem 5 lat od zakupu możliwość całkowitego zwolnienia z podatku jeżeli w ciągu dwóch lat wydał pieniądze uzyskane ze sprzedaży na swój cel mieszkaniowy np. zakup domu lub mieszkania. Oznacza to, że ktoś, kto teraz przed upływem 5 lat będzie sprzedawał mieszkanie z myślą o zakupie większego straci w porównaniu z poprzednimi przepisami gdyż wedle obowiązujących przepisów zapłaci podatek. Jeżeli musisz sprzedać mieszkanie lub dom przed upływem tych 5 lat też możesz nie zapłacić podatku zwolnione są bowiem od podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia : budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Dodatkowym warunkiem jest złożenie w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia oświadczenia, że spełnia się warunki do zwolnienia. Wprowadzone tego zwolnienie powinno znacznie utrudnić nieopodatkowany zarobkowy obrót nieruchomościami, a ułatwić go osobom, które sprzedają jedno mieszkanie by kupić inne. Osoby, które kupią kilka mieszkań na sprzedaż w związku z tym, że można mieć tylko jedno miejsce stałego zameldowania będą mieć bowiem trudności, żeby uniknąć płacenia podatku, a o to ustawodawcy chodziło. Aby skorzystać z tego zwolnienia podatnik będzie musiał udowodnić, że przysługuje mu prawo do ulgi. Dowodem będzie zaświadczenie o zameldowaniu albo dane z dowodu osobistego, jeśli sprzedający jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu w dniu sprzedaży. Za datę zameldowania na pobyt stały przyjmuje się datę wpłynięcia wniosku o zgłoszenie pobytu stałego. Urząd wystawia wówczas potwierdzenie zameldowania, ważne przez dwa miesiące od dnia wystawienia i w tym czasie należy dokonać wymiany dowodu osobistego. Istnieje ryzyko, że fiskus będzie kwestionował moment, od jakiego będzie liczony meldunek. Pojawia się bowiem pytanie, od kiedy liczyć meldunek. Zameldowanie nie wiąże się przecież z koniecznością bycia właścicielem, zatem może wystąpić sytuacja, w której osoba jest od lat zameldowana w lokalu, którego właścicielem zostaje później (często tak jest w przypadku darowizn). Nie ma przeszkód, by w przypadku zbycia lokalu taka osoba uwzględniła okres, przez jaki była zameldowana w tym lokalu przed nabyciem. Taką decyzję wydała Izba Skarbowa w Szczecinie 15 października 2007 r. (nr DPB-2.35-416003-19/07). To przełomowe rozstrzygnięcie fiskusa. Do tej pory organy podatkowe na czele z Ministerstwem Finansów stały na stanowisku, że okres 12-miesięcznego meldunku należy liczyć od momentu nabycia nieruchomości, a nie od momentu faktycznego zameldowania. Dla wielu osób oznacza to możliwość sprzedania wykupionego na własność mieszkania bez podatku już następnego dnia po podpisaniu aktu notarialnego. Ważne, by od zameldowania do sprzedaży upłynęło 12 miesięcy. Taka interpretacja jest korzystna dla podatników.

JAK SIĘ ROZLICZYĆ
Podatek płaci się po zakończeniu roku, w którym nieruchomość została sprzedana, w terminie corocznego zeznania podatkowego. Jednak należy pamiętać, że dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Zatem wprawdzie rozliczymy się z fiskusem w tym samym terminie, co z innych dochodów uzyskanych w danym roku, ale dochody te na szczęście będą oddzielnie opodatkowane. Przez fakt sprzedaży nieruchomości nie spowodujemy więc, że nasze dochody przekroczą kolejne progi podatkowe w podatku dochodowym.

UWAGA
Należy zwrócić uwagę, że nowe zasady opodatkowania, które weszły w życie z początkiem tego roku i tutaj omawiane mają zastosowanie tylko do zbycia nieruchomości, nabytych po 1 stycznia 2007 roku. Do nabytych przed tym dniem będą miały zastosowanie regulacje podatkowe obowiązujące poprzednio. Zatem jeżeli ktoś nabył nieruchomość przed tą datą sprzedawać będzie ją na starych zasadach podatkowych obojętnie kiedy zdecyduje się na jej sprzedaż. Nie muszą się więc martwić osoby, które nabyły nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. i sprzedają ją przed upływem pięciu lat, by kupić inną. Nadal będą mogły uniknąć podatku jeżeli złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że środki uzyskane ze sprzedaży w przeciągu dwóch lat przeznaczą na swój cel mieszkaniowy.